요 약

Ⅰ. 연구개요

- 이 연구의 목적은 서울시 노후 전통시장의 정비 및 활성화를 위해 일본 우수사례의 성공요인을 분석하여 노후 전통시장의 정비 및 활성화를 위한 개선방안을 도출하는 것이다.

- 이를 위해 일본 상점가의 유형별 성공사례를 ① 소단위 재개발형(다카마츠시 마루가메마치 상점가) ② 지역마치즈쿠리형(요코하마시 록카쿠바시 상점가) ③ 상점가활성화형(도쿄 스미다구 다치바나 상점가)으로 구분하고, 선행연구 및 문헌 조사, 일본 출장 조사 및 현지 상점가 관계자 면담조사, 전문가 자문 등을 통해 시사점과 정책대안을 제시하였다.

Ⅱ-1. 서울시 노후 전통시장과 상점가 현황

- 2025년 현재 서울시 전통시장과 상점가 수는 총 418개소이며, 점포수는 73,411개, 전체 건물연면적은 544만㎡에 이른다. 인정시장이 126개(30.1%), 등록시장 112개(26.8%), 골목형 상점가가 100개(23.9%)이며, 점포 수는 등록시장 42.2%, 인정시장 23.7%, 골목형 상점가 16.1%를 차지한다.

- 2024년 기준 서울의 등록시장(121개)은 감소세이며 인정시장(121개)은 현상유지 수준인데 비해, 골목형 상점가(164개) 등 소규모 상권이 제도권으로 편입되어 큰 폭으로 증가하였다.

- 골목형 상점가가 증가함에 따라 전체 점포 수는 62,839개(2024년)로 증가했지만, 전통시장 종사자수는 71,439명(2023년)으로 감소세이고, 빈 점포 수도 4,433개(2023년)로 증가하여 전반적으로 소규모화되면서 침체하는 경향을 보이고 있다.

Ⅱ-2. 서울시 시설현대화사업과 시장정비사업의 문제점

- 2020년~2025년 6월까지 서울시 시설현대화사업은 180개 시장에서 총 409건이 추진되었는데, 유형별로는 보행편의시설 28%, 안전 및 화재예방시설 19%, 고객편의시설 18%, 홍보안내시설 18%, 판매지원시설 13% 순이다.

- 그러나 현행 시설현대화사업은 ① 하드웨어 중심의 시설 개선에 편중, ② 영세한 소규모 시장 지원의 어려움, ③ 시설의 유지관리 및 지속성 문제, ④ 시장 유형별 자별화된 지원책 부족, ⑤ 지원사업 간 중복과 혼선 문제 등이 나타나고 있다.

요 약

- 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」(이하 ‘전통시장법’)에 근거하여 추진되는 시장정비사업은 2025년 6월 기준 26개소가 완료되었는데, 완료지구의 평균 세대수는 203세대, 건폐율 59%, 용적률 444%, 평균 층수 17층의 주거복합건물이 대부분이다. 또한 추진 중인 21개소의 시장정비사업도 주거복합건물 위주로 진행되고 있다.

- 이에 따라 현행 시장정비사업은 ① 기존 상인의 재정착률 저조, ② 주상복합물 위주의 개발, ③ 시장 기능 상실 및 공공성 확보 미흡, ④ 주변 지역과의 부조화, ⑤ 모호한 대상지 요건과 규제 완화, ⑥ 주민협의 및 갈등관리체계 부재 등의 문제가 나타나고 있다.

Ⅲ-1. 일본의 상점가 정비 관련제도

- 일본 상점가는 오랜 역사를 바탕으로 지연으로 뭉친 소매상인 간의 인적 결합체로서, 일본 전역에 약 1만 개가 넘는 상점가가 운영 중이다.

- 고도 성장기를 거치면서 대규모로 성장했던 지역 상권 및 상점가들이 버블 및 장기간의 경기 침체로 위기를 맞게 되면서 일부 지역에서는 일명 “셔터가”로 불리는 등 상당수 점포들이 문을 닫아버린 상점가가 형성되기도 하였다. 여기에 대형 쇼핑센터와 글로벌 프랜차이즈 진출, 고령화로 인한 상점가 후계자 문제 등으로 중심시가지와 상점가의 침체와 기능 저하가 심화되고 있다.

- 이에 대응하여 2009년 지역상점가활성화법(정식 명칭「상점가 활성화를 위한 지역주민 수요를 반영한 사업활동 촉진에 관한 법률」)을 제정하여 소프트웨어 사업을 포함한 상점가 활동에 대한 지원을 강화하고, 지역 수요에 맞춰 빈 점포의 이용 지원, 인재 육성 등을 지원하고 있다.

- 도시재개발법에 규정된 시가지재개발사업을 통해 상점가의 물리적 환경을 정비하기도 하는데, 2000년대 이후에는 도시재생의 흐름속에서 중심시가지활성화사업과 연계하거나 대규모 재개발보다는 지역 수요와 실정에 맞는 중규모 재개발사업이 추진되고 있다.

- 또한 지방도시의 중심시가지를 활성화하기 위해 1999년부터 시작된 중심시가지활성화사업은 중심시가지 내 도로, 복리시설, 도심주거 등 물리적 환경을 개선하는 하드웨어사업과 창업 지원, 상권 활성화, 특성화사업 등 소프트웨어 사업을 동시에 추진하는 것이 특징이다.

Ⅲ-2. 일본의 상점가 정비 및 개선사례

- 일본의 상점가 정비 및 개선사례를 아래의 세 가지 유형으로 구분하여 상점가 현황 및 역사, 활성화사업의 전개과정, 주요 전략, 추진주체와 성공요인 등으로 분석하여 서울에 주는 시사점을 도출하였다.

① 사례1: 소규모 재개발형(다카마츠 마루가메마치 상점가)

② 사례2: 지역마츠즈쿠리형(요코하마 록카쿠바시 상점가)

③ 사례3: 상점가활성화형(도쿄 스미다구 다치바나 상점가)

요 약

Ⅲ-3. 일본의 상점가 정비 성공요인과 시사점

? ‘물건을 파는 곳’에서 ‘지역 생활의 기반’으로 시장의 역할 전환

- 일본의 상점가는 최근 상점가의 역할을 ‘물건 판매’에서 ‘지역의 생활기반’으로 전환하고, 인근 주민의 수요에 맞춘 기능을 도입함으로써 타 상점가 또는 대형매장과 차별화하는 방안을 모색하였다.

? 중심지활성화, 시가지재개발·지구계획 등을 수립하여 상점가 활성화 추진

- 일본의 상점가 사례들은 상점가 자체적으로, 또는 지자체 차원에서 상점가의 개선을 위한 장기적인 계획을 수립하고 이를 바탕으로 활성화 시책을 추진하고 있다.

? 지역에 맞는 새로운 개발방식 및 기준 도입하여 점진적 개선

- 일본의 상점가는 일률적인 사업방식보다는 상점가 자체의 특성과 문제를 반영할 수 있는 맞춤형 개발방식을 고안하고, 자체적인 기준을 만들어 활성화를 추진하였다.

? 주민주도의 다양한 활성화 사업 추진을 위한 기반 마련

- 마루가메 상점가, 록카쿠바시, 다치바나 상점가는 모두 오래전부터 상점가 협동조합 또는 진흥조합을 결성하였고, 최근에는 마을만들기 회사를 설립하여 다양한 활성화 사업을 추진할 수 있는 기반을 마련하고 있다.

? 행정-상인 간의 협력과 신뢰 구축, 민간이 주도하고 공공은 지원

- 일본의 상점가 사례들은 대부분 민간이 주도하고 공공은 거들어주는 구도로 역할을 분담하고 있으며, 지역대학과도 긴밀한 협력관계를 형성하고 있다.

? 대형점포와 상생, 지역대학과 긴밀한 협력, 청년들의 참여 독려

- 일본의 상점가 사례들은 대형점포와 경쟁하는 것이 아니라 다양한 방식으로 공생관계를 형성하고 있으며, 지역대학, 지역 청년들과 긴밀한 협력을 통해 물제를 해결해가고 있다.

? 지역맞춤형 이벤트 개최 및 지역주민 생활을 지원하는 기반시설 조성

- 사례에서 살펴본 일본의 상점가들은 각자의 특색을 살린 이벤트를 개최하여 지역 주민들이 상점가에 애착을 가질 기회를 제공하고 있다.

- 일본의 상점가들은 인근 주민들과 이용객들의 고령화에 대응하기 위하여 안전하고 편리한 환경을 조성하고, 고령자들을 위한 각종 지원기능을 도입하였다.